Alienação Fiduciária Sem Compra e Venda

  • Apresentar o contrato original (apresentar, no mínimo, duas vias – sendo que uma será arquivada e as demais serão devolvidas);

 

  • Assinatura das partes e de duas testemunhas (inserir o nome completo legível e o número do CPF das duas testemunhas) com as firmas reconhecidas do(s) devedor(es) fiduciante(s) e por semelhança dos demais. As partes interessadas (devedor e credor) devem rubricar todas as demais folhas do contrato. : Dispensa-se o reconhecimento de firma: a) atos praticados por entidades vinculadas ao SFH (instituições bancárias em geral); b) Cédulas de Crédito Rural, Bancário, Imobiliário, Industrial, à Exportação, de Produto Rural e de Crédito ao Comércio.

 

  • Qualificação completa das partes (devedor e credor, assim como dos seus respectivos representantes, se houver): nome completo, estado civil, profissão, nacionalidade, endereço completo, identidade e CPF (na falta: filiação), das partes. Se o devedor for casado, indicar qual o regime de bens e a data do casamento. Caso o regime de bens adotado for o da comunhão universal de bens ou da separação total de bens depois de 26/12/1977, será necessário constar no contrato qual o número do registro do pacto antenupcial e em qual Ofício de Registro de Imóveis está registrado. O pacto antenupcial também será necessário se o regime de bens adotado for o da comunhão parcial de bens, antes de 26/12/1977;

 

  • Caso alguma das partes seja representada por procurador (devedor ou credor), será necessário apresentar a certidão original da procuração pública e substabelecimento (ou cópia autenticada), se houver, na qual deve constar que o procurador tem poderes para representar a parte na transação a ser realizada;

 

  • Caso devedor(a) ou credor(a) seja pessoa jurídica, será necessário apresentar certidão simplificada atualizada (prazo máximo de emissão de 90 dias) ou última alteração contratual da empresa com prova de representação E declaração de que a alteração trazida é a última existente (temos modelo);

 

  • Constar no contrato a apresentação ou a dispensa da certidão negativa de débitos municipal relativa ao imóvel objeto da alienação ou, caso não conste, apresentar a certidão negativa municipal com a indicação do imóvel (constar o número da matrícula para que seja possível a identificação);

 

  • Comprovação do estado civil:
  1. a) Certidão de nascimento ou casamento atualizada do(s) devedor(es) (prazo máximo de emissão de 90 dias) e, se regime diverso do legal (ver item 3 supra), apresentar ou constar no contrato o número do registro do pacto antenupcial e em qual Ofício de Registro de Imóveis está registrado;
  2. b) Se o(a) devedor(a) não for casado: constar no contrato ou apresentar declaração de que não vive em união estável ou, se vive em união estável, constar no contrato o nome do(a) convivente e os dados de qualificação (nome completo, estado civil, profissão, nacionalidade, endereço completo, identidade e CPF (na falta: filiação), das partes;
  3. c) Se o(a) devedor(a) era solteiro/casado/separado/divorciado e alterou o estado civil posteriormente, será necessário apresentar a respectiva certidão com a alteração do estado civil (prazo máximo de emissão de 90 dias), para fins de averbação na matrícula do imóvel;

 

  • Informar no contrato a descrição completa do imóvel (tal qual como consta na matrícula), informando ainda o número da matrícula correspondente, número da inscrição imobiliária (ou apresentar certidão municipal com o respectivo número) e o cartório da circunscrição (Registro de Imóveis da Comarca de Biguaçu);

 

  • Informar no contrato o valor da dívida – se o contrato possuir mais de um imóvel (ex: apartamento e garagem) e os imóveis estejam identificados individualmente em matrículas diversas, deverá ser informado o valor de avaliação de cada imóvel – o valor da dívida, encargos financeiros e forma de pagamento, assim como o local e a data da assinatura do contrato;

 

Observação: Verificar se o contrato possui os requisitos do artigo 24 da Lei 9.514/1997, ou seja:

 

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

 

I – o valor do principal da dívida;

II – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;

III – a taxa de juros e os encargos incidentes;

IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;

V – a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;

VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

VII – a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.

 

 

  • Constar no contrato que foram apresentadas as certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativa ao imóvel, e a de ônus reais, expedida por este Ofício de Registro de Imóveis (cujo prazo de validade das certidões, para esse fim, será de 30 dias);

 

  • Constar no contrato que o(a) devedor(a), declara, sob pena de responsabilidade civil e criminal, a existência, ou não, de outras ações reais e pessoais reipersecutórias relativas a imóvel e de outros ônus reais incidentes sobre ele;

 

  • Em sendo o caso de imóvel localizado em condomínio (apartamento, garagem, hobby box ou qualquer outro tipo de unidade autônoma), será necessário apresentar ou constar no contrato a prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio nas alienações e transferências de direitos reais sobre as unidades, ou à declaração do alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, da inexistência de débitos, inclusive multas;

 

  • Apresentar a guia e comprovante de pagamento do FRJ (Fundo de Reaparelhamento da Justiça), devido ao Tribunal de Justiça de Santa Catarina. O boleto bancário para pagamento deve ser solicitado diretamente no Cartório;

 

  • Caso não conste no contrato o número da inscrição imobiliária municipal, apresentar certidão municipal com a indicação do imóvel (número da matrícula) e número da inscrição.

 

  • “Constar no contrato e/ou na escritura a apresentação da certidão negativa de débitos federal (Receita Federal) e relativos às contribuições à seguridade social (Previdência Social), relativamente ao transmitente ou, caso não conste, apresentar a certidão negativa de débitos ou, por outro lado, o adquirente poderá dispensar a apresentação da certidão, nos termos da Circular 2/2018 da CGJ-SC”;

 

  • “No caso de imóvel rural, constar no contrato e/ou na escritura a apresentação da certidão negativa de débitos relativos ao Imposto Territorial Rural (ITR) incidente sobre o imóvel ou, por outro lado, o adquirente poderá dispensar a apresentação da certidão, nos termos da Circular 2/2018 da CGJ-SC”;

 

Observações relativas ao reconhecimento de assinaturas no requerimento, se este for necessário à prática do ato: 1) Se o interessado pessoalmente apresentar documento de identificação e assinar o requerimento diretamente na serventia, não haverá necessidade de reconhecer a assinatura (art. 616, § 1° do CN-CGJ/SC). Não sendo o caso, o reconhecimento da assinatura será obrigatório; 2) Se o requerimento for apresentado por terceiro, deverá conter o reconhecimento da firma do respectivo subscritor, ainda que o terceiro/portador apresente a via original de documento do requerente (art. 616, § 3° do CN-CGJ/SC).


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