Averbação da Obra, Instituição e Convenção de Condomínio (Precedida de Incorporação)

 

1°) AVERBAÇÃO DA OBRA

 

  1. Requerimento dos proprietários (ou de seu representante legal, se for o caso) com qualificação completa (nome completo, nacionalidade, profissão, CPF, RG, estado civil, domicílio completo), sem rasuras, indicando o número da matrícula do imóvel que requer seja averbada a edificação. Se na matrícula a qualificação dos proprietários está incompleta, fazer requerimento solicitando a averbação para atualizar ou incluir as informações necessárias.

 

OBSERVAÇÕES IMPORTANTES:

a) Quando pessoa física casada/união estável, ambos os cônjuges/conviventes, devem assinar, indicando regime de casamento e número de registro do Pacto Antenupcial (se for o caso); b) Se pessoa jurídica requerente ou confrontante, apresentar certidão simplificada e atualizada (prazo máximo de emissão de 90 dias) da Junta Comercial competente. Quando a certidão simplificada da Junta Comercial apontar mais de um sócio administrador, apresentar a última alteração contratual da empresa com prova de representação E declaração de que a alteração trazida é a última existente (temos modelo).

  1. Habite-se” e Certidão de Avaliação (atual), expedidos pela Prefeitura Municipal competente;

 

  1. CND do INSS (emitida pela Receita Federal) com indicação/destinação para averbação da obra ou Declaração de Dispensa de CND do INSS (preenchida, sem rasuras e com firma reconhecida – temos modelo) nos casos da edificação ser residência unifamiliar, com área não superior a 70m², sem utilização de mão-de-obra assalariada, destinada a uso próprio do tipo econômico, enquadrando-se, portanto, no disposto no inciso VIII, artigo 30, da Lei nº. 8.212, de 24/07/91, combinado com o artigo 45 do Regulamento da Organização e do Custeio da Seguridade Social – ROCSS, aprovado pelo Decreto nº. 2.173, de 05-03-97;

 

  1. Apresentação de Guia e Comprovante de Pagamento do FRJ (Fundo de Reaparelhamento da Justiça), devido ao Tribunal de Justiça de Santa Catarina. O boleto bancário para pagamento deve ser solicitado diretamente no Cartório no momento da apresentação dos documentos;

 

Obs: Trazer originais ou cópia autenticada de todos os documentos, sendo que estes ficarão arquivados neste Ofício.

 

 

2°) INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO

 

  • Apresentar requerimento para registro da instituição do condomínio na matrícula respectiva;

 

  • Declaração firmada pela proprietária/incorporadora e profissional responsável pela obra de que não houve alterações na descrição das unidades autônomas constantes na incorporação, declarando ainda que os documentos apresentados e arquivados por ocasião da incorporação não sofreram alterações;

 

  • Licenciamento ambiental ou apresentação de “Certidão de Conformidade Ambiental” ou de “Declaração de Atividade Não Constante” (arts. 14 e 15 da Resolução Consema 98/2017), a ser fornecido(a) pela FATMA ou pelo órgão municipal do meio-ambiente atuante no município. Fundamentos: a) art. 778 do Código de Normas da CGJ/SC; b) No exercício de suas atribuições constitucionais, o Estado de Santa Catarina estabeleceu, por meio de seu Código Ambiental (Lei n.º14.675/2009), que: “Art. 29. São passíveis de licenciamento ambiental pelo Órgão Estadual de Meio Ambiente as atividades consideradas, por meio de Resolução do CONSEMA, potencialmente causadoras de degradação ambiental.” O regulamento da Lei (Resolução Consema 98/2017), por sua vez, determina como atividade potencialmente causadora de degradação ambiental, dentre outras: “71.11.01 – Condomínios de casas ou edifícios localizados em municípios da Zona Costeira, assim definidos pela legislação específica, ou em municípios onde se observe pelo menos uma das seguintes condições: a) não possua Plano Diretor; b) não exista sistema de coleta e tratamento de esgoto na área objeto da atividade.”

 

Obs: Trazer originais ou cópia autenticada de todos os documentos, sendo que os mesmos ficarão arquivados neste Ofício.

 

 

3°) CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO (caso não tenha sido registrada com a incorporação)

 

  • Apresentar a Convenção de Condomínio datada e assinada, bem como o requerimento solicitando o seu registro no Livro n° 03;

 

Obs: Trazer originais ou cópia autenticada de todos os documentos, sendo que estes ficarão arquivados neste Ofício.

 

ORIENTAÇÕES SOBRE AS VAGAS DE GARAGEM

 

  1. a) A garagem como acessório da unidade:

 

Esse tipo de vaga ficará vinculada ao apartamento, inclusive constará da mesma matrícula, sendo considerada acessório do apartamento. Dessa forma, “nos cálculos efetuados segundo as regras fixadas pela ABNT, as áreas correspondentes a essas vagas na garagem são tratadas como área de uso comum de divisão não proporcional, distribuídas entre aquelas unidades às quais estiverem vinculadas. Dessa forma, se a garagem for considerada como acessório do apartamento, a área correspondente à vaga deverá ser incorporada à área da unidade e, consequentemente, à área do empreendimento. Esse direito é tratado como direito acessório ou um direito real relativamente autônomo” (MEZZARI, Mário Pazutti,“Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 3ª ed., Norton Editor, pág. 183/184).

 

  1. b) A garagem como unidade autônoma:

 

Esse tipo de vaga de garagem se trata de uma unidade autônoma, plenamente individuada e à qual corresponderá uma fração ideal no terreno, tendo área privativa e área comum própria, sendo suscetível de livre negociação por parte de seu proprietário. Dessa forma, cada vaga de garagem será uma unidade autônoma que será objeto de matrícula própria, independente da matrícula do apartamento, podendo inclusive serem vendidas separadamente para qualquer dos demais condôminos (ou para terceiros, se houver autorização na convenção de condomínio). Essa vaga não será vinculada à unidade autônoma, não sendo feita qualquer menção sua na matrícula, apenas na convenção do condomínio, se assim convencionado pelas partes. 

  1. c) A garagem como área de uso comum:

 

Trata-se de garagem coletiva. Nesse caso, “cada condômino tem direito sobre cada vaga e sobre a garagem como um todo, direito este limitado e compartilhado com os demais”, sendo quecada co-proprietário tem direito de usar a garagem, estacionando (por si só ou por meio de manobrista) seu carro na primeira vaga que encontrar”. Ainda é importante dizer que “nos cálculos efetuados segundo as regras da ABNT, as áreas correspondentes às vagas de garagem serão tratadas como área de uso comum de divisão proporcional. No registro imobiliário, a área equivalente a esse direito constará da própria matrícula de cada unidade autônoma, em conjunto com as demais correspondentes áreas de uso comum”. Essa vaga não será vinculada à unidade autônoma, não sendo feita qualquer menção sua na matrícula, apenas na convenção do condomínio, se assim convencionado pelas partes. (MEZZARI, Mário Pazutti,“Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 3ª ed., Norton Editor, pág. 180/181).

 

  1. d) A vaga de estacionamento como área de uso exclusivo no terreno (não possui área construída, apenas uma fração ideal reservada no solo):

Trata-se de regime de vaga que torna exclusiva a utilização de um determinado espaço no terreno por uma unidade autônoma específica. È importante que se saliente que tal uso exclusivo não decorre diretamente da natureza da construção ou da acessibilidade da área comum, senão que depende de vontade unânime dos comunheiros, manifestada em assembléia autorizativa de tal uso. Ou seja, essa vaga não será vinculada à unidade autônoma, não sendo feita qualquer menção sua na matrícula, apenas na convenção do condomínio, se assim convencionado pelas partes. (MEZZARI, Mário Pazutti,“Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 3ª ed., Norton Editor, pág. 199/200).

 

 

 

 

 

*Vide abaixo modelo de requerimento para os 3 procedimentos.

 

ILMO. SR. OFICIAL TITULAR DO REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE BIGUAÇU/SC

 

_____________, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob n°. ……, situada na                           , n° , cidade:     – SC, representada por ……….., brasileiro, casado, empresário, inscrito no CPF sob n° ……, portador da CI RG n°. …… SSP/SC, residente e domiciliado na Rua                                 SC, conforme certidão simplificada da JUCESC em anexo, vem por meio deste, requerer a averbação da benfeitoria e o registro da instituição de condomínio do “(denominação do condomínio)” na matrícula nº. ……, Livro nº. 02, em vosso Ofício, bem como a individualização das unidades, sendo que a benfeitoria possui as seguintes características:

 

  • – edifício residencial multifamiliar em alvenaria, com … pavimentos, com área total de …..m², avaliado conforme Quadros da ABNT (NBR 12721), em R$ ……

 

Requer ainda que seja registrada a Convenção de Condomínio no Livro de Registro Auxiliar n° 03, de vosso Ofício, e a averbação de sua existência nas matrículas das unidades.

Sendo que, para tanto, instrui o presente com os documentos legalmente exigidos.

Nesses termos, pede deferimento.

 

Biguaçu – SC, …. de …. de 201…..

 

 

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CNPJ ou CPF:______________________

(se pessoa jurídica, comprovar poderes para assinar pela empresa)

 

Observações relativas ao reconhecimento de assinaturas no requerimento, se este for necessário à prática do ato: 1) Se o interessado pessoalmente apresentar documento de identificação e assinar o requerimento diretamente na serventia, não haverá necessidade de reconhecer a assinatura (art. 616, § 1° do CN-CGJ/SC). Não sendo o caso, o reconhecimento da assinatura será obrigatório; 2) Se o requerimento for apresentado por terceiro, deverá conter o reconhecimento da firma do respectivo subscritor, ainda que o terceiro/portador apresente a via original de documento do requerente (art. 616, § 3° do CN-CGJ/SC).

 


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