Averbação da Obra, Instituição e Convenção de Condomínio (Sem Incorporação Previa)

AVERBAÇÃO DA OBRA

 

  1. Requerimento dos proprietários (ou de seu representante legal, se for o caso) com qualificação completa (nome completo, nacionalidade, profissão, CPF, RG, estado civil, domicílio completo), sem rasuras, indicando o número da matrícula do imóvel que requer seja averbada a edificação. Se na matrícula a qualificação dos proprietários está incompleta, fazer requerimento solicitando a averbação para atualizar ou incluir as informações necessárias.

 

OBSERVAÇÕES IMPORTANTES:

a) Quando pessoa física casada/união estável, ambos os cônjuges/conviventes, devem assinar, indicando regime de casamento e número de registro do Pacto Antenupcial (se for o caso); b) pessoa jurídica requerente ou confrontante, apresentar certidão simplificada e atualizada (prazo máximo de emissão de 90 dias) da Junta Comercial competente. Quando a certidão simplificada da Junta Comercial apontar mais de um sócio administrador, apresentar a última alteração contratual da empresa com prova de representação E declaração de que a alteração trazida é a última existente (temos modelo).

  1. Habite-se” e Certidão de Avaliação (atual), expedidos pela Prefeitura Municipal competente;

 

  1. CND do INSS (emitida pela Receita Federal) com indicação/destinação para averbação da obra;

 

  1. Apresentação de Guia e Comprovante de Pagamento do FRJ (Fundo de Reaparelhamento da Justiça), devido ao Tribunal de Justiça de Santa Catarina. O boleto bancário para pagamento deve ser solicitado diretamente no Cartório no momento da apresentação dos documentos;

 

Obs: Trazer originais ou cópia autenticada de todos os documentos, sendo que estes ficarão arquivados neste Ofício.

 

 

INSTITUIÇÃO E CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO

 

  • Instrumento Particular ou Escritura Pública de Instituição de Condomínio, constando: proprietários, instituidor/construtor, especificação do título (instrumento particular de instituição de condomínio ou escritura pública de instituição de condomínio), denominação do condomínio ou conjunto de edificações, discriminação das unidades (áreas privativas e comuns de todas as unidades, garagens inclusive), discriminação das frações ideais do solo vinculadas as unidades e sua respectiva área quadrada, indicação do número de veículos que a garagem comporta e o regime de uso das vagas quando se tratar de garagem coletiva e, quando se tratar de casas geminadas, informar a localização exata de cada unidade, ou seja, indicar a partir da via pública casa da direita e a casa da esquerda (quando o instrumento for particular, todas as folhas devem estar rubricadas e a última folha deve conter as assinaturas dos proprietários, instituidor/construtor e profissional habilitado).
  • Planta aprovada pela Prefeitura Municipal, contendo a assinatura do engenheiro responsável e do instituidor, a qual ficará arquivada na Serventia, sendo que a área construída deverá ser a mesma constante do “Habite-se”. Havendo divergência, não será promovida a averbação;
  • Memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV do art. 53 da Lei 4.591/64 (modelo da A.B.N.T.), contendo a assinatura do engenheiro responsável e do instituidor/proprietário;
  • DECLARAÇÃO sobre número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos (art. 32, da Lei 4.591/64);
  • Planilhas de áreas (cálculos das áreas e custos) assinadas pelo engenheiro responsável e pelo instituidor (normas da ABNT);
  • ART do CREA e/ou RRT do CAU, referente ao(s) projeto(s) arquitetônico(s) e à elaboração dos quadros de áreas e de custas, com o respectivo comprovante de pagamento
  • Certidão atualizada, de inteiro teor, ônus e ações reipersecutórias, da matrícula do imóvel, que poderá ser solicitada no ato da prenotação/protocolo no cartório;
  • Licenciamento ambiental ou apresentação de “Certidão de Conformidade Ambiental” ou de “Declaração de Atividade Não Constante” (arts. 14 e 15 da Resolução Consema 98/2017), a ser fornecido(a) pela FATMA ou pelo órgão municipal do meio-ambiente atuante no município. Fundamentos: a) art. 778 do Código de Normas da CGJ/SC; b) No exercício de suas atribuições constitucionais, o Estado de Santa Catarina estabeleceu, por meio de seu Código Ambiental (Lei n.º14.675/2009), que: “Art. 29. São passíveis de licenciamento ambiental pelo Órgão Estadual de Meio Ambiente as atividades consideradas, por meio de Resolução do CONSEMA, potencialmente causadoras de degradação ambiental.” O regulamento da Lei (Resolução Consema 98/2017), por sua vez, determina como atividade potencialmente causadora de degradação ambiental, dentre outras: “71.11.01 – Condomínios de casas ou edifícios localizados em municípios da Zona Costeira, assim definidos pela legislação específica, ou em municípios onde se observe pelo menos uma das seguintes condições: a) não possua Plano Diretor; b) não exista sistema de coleta e tratamento de esgoto na área objeto da atividade.”
  • Para a Convenção de Condomínio, seguir os requisitos constantes do art. 9º da Lei n° 4.591/64 e 1.333 e seguintes do CC;
  • Requerimento assinado pelos proprietários solicitando o registro da instituição de condomínio, a individuação das unidades e o registro da convenção de condomínio no livro n° 03;
  • Se o instituidor for pessoa jurídica, apresentar certidão simplificada e atualizada (prazo máximo de emissão de 90 dias) da Junta Comercial competente. Quando a certidão simplificada da Junta Comercial apontar mais de um sócio administrador, apresentar a última alteração contratual da empresa com prova de representação E declaração de que a alteração trazida é a última existente (temos modelo);
  • Se instituidor casado, apresentar a outorga uxória/anuência da esposa.

 

Obs: Trazer originais ou cópia autenticada de todos os documentos, sendo que estes ficarão arquivados neste Ofício.

 

*Vide modelo de requerimento para averbação da obra, instituição e convenção de condomínio na pág. 05, abaixo.

 

ORIENTAÇÕES SOBRE AS VAGAS DE GARAGEM

 

  1. a) A garagem como acessório da unidade:

 

Esse tipo de vaga ficará vinculada ao apartamento, inclusive constará da mesma matrícula, sendo considerada acessório do apartamento. Dessa forma, “nos cálculos efetuados segundo as regras fixadas pela ABNT, as áreas correspondentes a essas vagas na garagem são tratadas como área de uso comum de divisão não proporcional, distribuídas entre aquelas unidades às quais estiverem vinculadas. Dessa forma, se a garagem for considerada como acessório do apartamento, a área correspondente à vaga deverá ser incorporada à área da unidade e, consequentemente, à área do empreendimento. Esse direito é tratado como direito acessório ou um direito real relativamente autônomo” (MEZZARI, Mário Pazutti,“Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 3ª ed., Norton Editor, pág. 183/184).

 

  1. b) A garagem como unidade autônoma:

 

Esse tipo de vaga de garagem se trata de uma unidade autônoma, plenamente individuada e à qual corresponderá uma fração ideal no terreno, tendo área privativa e área comum própria, sendo suscetível de livre negociação por parte de seu proprietário. Dessa forma, cada vaga de garagem será uma unidade autônoma que será objeto de matrícula própria, independente da matrícula do apartamento, podendo inclusive serem vendidas separadamente para qualquer dos demais condôminos (ou para terceiros, se houver autorização na convenção de condomínio). Essa vaga não será vinculada à unidade autônoma, não sendo feita qualquer menção sua na matrícula, apenas na convenção do condomínio, se assim convencionado pelas partes.

 

  1. c) A garagem como área de uso comum:

 

Trata-se de garagem coletiva. Nesse caso, “cada condômino tem direito sobre cada vaga e sobre a garagem como um todo, direito este limitado e compartilhado com os demais”, sendo quecada co-proprietário tem direito de usar a garagem, estacionando (por si só ou por meio de manobrista) seu carro na primeira vaga que encontrar”. Ainda é importante dizer que “nos cálculos efetuados segundo as regras da ABNT, as áreas correspondentes às vagas de garagem serão tratadas como área de uso comum de divisão proporcional. No registro imobiliário, a área equivalente a esse direito constará da própria matrícula de cada unidade autônoma, em conjunto com as demais correspondentes áreas de uso comum”. Essa vaga não será vinculada à unidade autônoma, não sendo feita qualquer menção sua na matrícula, apenas na convenção do condomínio, se assim convencionado pelas partes. (MEZZARI, Mário Pazutti,“Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 3ª ed., Norton Editor, pág. 180/181).

 

  1. d) A vaga de estacionamento como área de uso exclusivo no terreno (não possui área construída, apenas uma fração ideal reservada no solo):

Trata-se de regime de vaga que torna exclusiva a utilização de um determinado espaço no terreno por uma unidade autônoma específica. È importante que se saliente que tal uso exclusivo não decorre diretamente da natureza da construção ou da acessibilidade da área comum, senão que depende de vontade unânime dos comunheiros, manifestada em assembléia autorizativa de tal uso. Ou seja, essa vaga não será vinculada à unidade autônoma, não sendo feita qualquer menção sua na matrícula, apenas na convenção do condomínio, se assim convencionado pelas partes. (MEZZARI, Mário Pazutti,“Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 3ª ed., Norton Editor, pág. 199/200).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ILMO. SR. OFICIAL TITULAR DO REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE BIGUAÇU/SC

 

_____________, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob n°. ……, situada na                           , n° , cidade:    – SC, representada por ……….., brasileiro, casado, empresário, inscrito no CPF sob n° ……, portador da CI RG n°. …… SSP/SC, residente e domiciliado na Rua ……………../SC, conforme certidão simplificada da JUCESC em anexo, vem por meio deste, requerer a averbação da benfeitoria, o registro da instituição de condomínio do “………” na matrícula nº. ……, Livro nº 02, em vosso Ofício, com posterior individualização das unidades, sendo que a benfeitoria possui as seguintes características:

 

  • – edifício residencial multifamiliar em alvenaria, com …… pavimentos, com área total de …..m², avaliado conforme Quadros da ABNT (NBR 12721), em R$ ……

Requer ainda que seja registrada a Convenção de Condomínio no Livro de Registro Auxiliar n° 03 e a averbação de sua existência nas matrículas das unidades.

Sendo, que para tanto instrui o presente com o “Habite-se” expedido pela Prefeitura Municipal de ………./SC, em …., planta aprovada em …., ART do CREA-SC n° …., CND do INSS n°. …., todos em anexo.

Nesses termos, pede deferimento.

 

Biguaçu – SC, …. de …. de 201……

 

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CNPJ ou CPF:______________________

(se pessoa jurídica, comprovar poderes para assinar pela empresa)

 

Observações relativas ao reconhecimento de assinaturas no requerimento, se este for necessário à prática do ato: 1) Se o interessado pessoalmente apresentar documento de identificação e assinar o requerimento diretamente na serventia, não haverá necessidade de reconhecer a assinatura (art. 616, § 1° do CN-CGJ/SC). Não sendo o caso, o reconhecimento da assinatura será obrigatório; 2) Se o requerimento for apresentado por terceiro, deverá conter o reconhecimento da firma do respectivo subscritor, ainda que o terceiro/portador apresente a via original de documento do requerente (art. 616, § 3° do CN-CGJ/SC).


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