Compra e Alienação Fiduciária

  • Apresentar o contrato original (apresentar, no mínimo, duas vias – sendo que uma será arquivada e as demais serão devolvidas);

 

  • Assinatura das partes e de duas testemunhas (inserir o nome completo legível e o número do CPF das duas testemunhas) com as firmas reconhecidas do(s) vendedor(es) e do(s) devedor(es) fiduciante(s). As partes interessadas (comprador, vendedor e credor) devem rubricar todas as demais folhas do contrato. : Dispensa-se o reconhecimento de firma: a) atos praticados por entidades vinculadas ao SFH (instituições bancárias em geral); b) Cédulas de Crédito Rural, Bancário, Imobiliário, Industrial, à Exportação, de Produto Rural e de Crédito ao Comércio.

 

  • Qualificação completa das partes (transmitente, adquirente ou credor, assim como dos seus respectivos representantes, se houver): nome completo, estado civil, profissão, nacionalidade, endereço completo, identidade e CPF (na falta: filiação), das partes. Se o vendedor e/ou comprador for casado, indicar qual o regime de bens e a data do casamento. Caso o regime de bens adotado for o da comunhão universal de bens ou da separação total de bens depois de 26/12/1977, será necessário constar no contrato qual o número do registro do pacto antenupcial e em qual Ofício de Registro de Imóveis está registrado. O pacto antenupcial também será necessário se o regime de bens adotado for o da comunhão parcial de bens, antes de 26/12/1977;

 

  • Caso alguma das partes seja representada por procurador (transmitente, adquirente ou credor), será necessário apresentar a certidão original da procuração pública e substabelecimento (ou cópia autenticada), se houver, na qual deve constar que o procurador tem poderes para representar a parte na transação a ser realizada;

 

  • Caso o(a) vendedor(a), comprador(a) ou credor(a) seja pessoa jurídica, será necessário apresentar certidão simplificada atualizada (prazo máximo de emissão de 90 dias) ou última alteração contratual da empresa com prova de representação E declaração de que a alteração trazida é a última existente (temos modelo);

 

  • Constar no contrato a apresentação ou a dispensa da certidão negativa de débitos municipal relativa ao imóvel objeto da alienação ou, caso não conste, apresentar a certidão negativa municipal com a indicação do imóvel (constar o número da matrícula para que seja possível a identificação);

 

  • Comprovação do estado civil:
  1. a) Certidão de nascimento ou casamento atualizada do(s) vendedor(es) (prazo máximo de emissão de 90 dias) e, se regime diverso do legal (ver item 3 supra), apresentar ou constar no contrato o número do registro do pacto antenupcial e em qual Ofício de Registro de Imóveis está registrado;
  2. b) Se o(a) vendedor(a) não for casado: constar no contrato ou apresentar declaração de que não vive em união estável ou, se vive em união estável, constar no contrato o nome do(a) convivente e os dados de qualificação (nome completo, estado civil, profissão, nacionalidade, endereço completo, identidade e CPF (na falta: filiação), das partes;
  3. c) Se o(a) vendedor(a) era solteiro/casado/separado/divorciado e alterou o estado civil posteriormente, será necessário apresentar a respectiva certidão com a alteração do estado civil (prazo máximo de emissão de 90 dias), para fins de averbação na matrícula do imóvel;

 

  • Informar no contrato a descrição completa do imóvel (tal qual como consta na matrícula), informando ainda o número da matrícula correspondente, número da inscrição imobiliária (ou apresentar certidão municipal com o respectivo número) e o cartório da circunscrição (Registro de Imóveis da Comarca de Biguaçu);

 

  • Informar no contrato o valor da compra e venda de cada imóvel – se o contrato possuir mais de um imóvel (ex: apartamento e garagem) e os imóveis estejam identificados individualmente em matrículas diversas, deverá ser informado o valor individual de cada imóvel – o valor da dívida, encargos financeiros e forma de pagamento, assim como o local e a data da assinatura do contrato;

 

Observação: Verificar se o contrato possui os requisitos do artigo 24 da Lei 9.514/1997, ou seja:

 

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

 

I – o valor do principal da dívida;

II – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;

III – a taxa de juros e os encargos incidentes;

IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;

V – a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;

VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

VII – a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.

 

 

  • Constar no contrato que foram apresentadas a certidão de propriedade (inteiro teor da matrícula) e as certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativa ao imóvel, e a de ônus reais, expedida por este Ofício de Registro de Imóveis (cujo prazo de validade das certidões, para esse fim, será de 30 dias);

 

  • Constar no contrato que o(a) vendedor(a) e o(a) devedor(a), declaram, sob pena de responsabilidade civil e criminal, a existência, ou não, de outras ações reais e pessoais reipersecutórias relativas a imóvel e de outros ônus reais incidentes sobre ele;

 

  • Em sendo o caso de imóvel localizado em condomínio (apartamento, garagem, hobby box ou qualquer outro tipo de unidade autônoma), será necessário apresentar ou constar no contrato a prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio nas alienações e transferências de direitos reais sobre as unidades, ou à declaração do alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, da inexistência de débitos, inclusive multas;

 

  • Constar no contrato a declaração se a transação foi intermediada ou não por corretor de imóveis (LC 383/07 e Circular 29/07);

 

  • Apresentar a guia e comprovante de pagamento do FRJ (Fundo de Reaparelhamento da Justiça), devido ao Tribunal de Justiça de Santa Catarina. O boleto bancário para pagamento deve ser solicitado diretamente no Cartório;

 

  • Apresentar a guia original (com carimbo – ou nome completo – e assinatura do responsável pela emissão), onde deve constar o valor da compra e venda conforme consta no contrato, acompanhada do comprovante de pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão Inter Vivos) – Prefeitura Municipal da localidade do imóvel;

 

  • Caso não conste no contrato o número da inscrição imobiliária municipal, apresentar certidão municipal com a indicação do imóvel (número da matrícula) e número da inscrição imobiliária.

 

  • “Constar no contrato e/ou na escritura a apresentação da certidão negativa de débitos federal (Receita Federal) e relativos às contribuições à seguridade social (Previdência Social), relativamente ao transmitente ou, caso não conste, apresentar a certidão negativa de débitos ou, por outro lado, o adquirente poderá dispensar a apresentação da certidão, nos termos da Circular 2/2018 da CGJ-SC”;

 

  • “No caso de imóvel rural, constar no contrato e/ou na escritura a apresentação da certidão negativa de débitos relativos ao Imposto Territorial Rural (ITR) incidente sobre o imóvel ou, por outro lado, o adquirente poderá dispensar a apresentação da certidão, nos termos da Circular 2/2018 da CGJ-SC”;

 

“Observações relativas ao reconhecimento de assinaturas no requerimento, se este for necessário à prática do ato: 1) Se o interessado pessoalmente apresentar documento de identificação e assinar o requerimento diretamente na serventia, não haverá necessidade de reconhecer a assinatura (art. 616, § 1° do CN-CGJ/SC). Não sendo o caso, o reconhecimento da assinatura será obrigatório; 2) Se o requerimento for apresentado por terceiro, deverá conter o reconhecimento da firma do respectivo subscritor, ainda que o terceiro/portador apresente a via original de documento do requerente (art. 616, § 3° do CN-CGJ/SC).”

Observação geral: O registro de título relativo a imóvel adquirido com financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação, para fins residenciais, será realizado mediante declaração escrita do interessado, da qual constará, caso a circunstância não esteja inserta no próprio título, se a situação contempla, ou não, primeira aquisição (art. 678 do CN-CGJ/SC).


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