Incorporação Imobiliária (art. 32 da Lei 4.591-64)

  1. Requerimento solicitando o registro da incorporação (no qual conste o número de matrícula do imóvel e o nome do condomínio), assinado pelo incorporador (vide modelo abaixo);

 

  1. Apresentar Certidão simplificada atualizada (máximo de 90 dias) ou Contrato Social, acompanhado da última alteração contratual e declaração de que se trata da última alteração (temos modelo), se o requerente for pessoa jurídica; e, se pessoa física, apresentar termo de anuência do cônjuge ou então todos devem requerer (original ou cópia autenticada).

 

  1. Caso o incorporador não seja o proprietário, apresentar promessa irrevogável e irretratável de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrada no Registro de Imóveis;

 

  1. Cadeia Vintenária do imóvel objeto da incorporação (Certidões das matrículas anteriores do imóvel até o limite de 20 anos – Registro de Imóveis de Biguaçu);

 

  1. 05. Apresentar as seguintes certidões negativas em nome do incorporador e do proprietário do terreno (original ou cópia autenticada):
  2. a) Certidão Negativa de Débitos do INSS (pessoa jurídica) ou Declaração de que não é contribuinte obrigatório na qualidade de empregador (pessoa física);
  3. b) impostos e contribuições federais administradas pela SRF;

(http://www.receita.fazenda.gov.br/aplicacoes/atspo/certidao/default.htm);

  1. c) impostos estaduais do domicílio ou sede do incorporador e da situação do imóvel; (http://tributario.sef.sc.gov.br/tax.Net/tax.net.ctacte/CND_Solicitacao_v2.aspx) – Santa Catarina.
  2. d) imposto municipal, relativo ao imóvel objeto da incorporação (Prefeitura Municipal);
  3. e) protesto de títulos, com abrangência de 05 anos (todos os cartórios de protesto da Comarca da residência ou sede do incorporador e da Comarca de Biguaçu/SC – Tabelionato Faria);
  4. f) ações cíveis pelo período de 10 anos (Comarca da residência ou sede do incorporador e da Comarca de Biguaçu – SC);
  5. g) ações criminais período de 10 anos (Comarca da residência ou sede do incorporador e da Comarca de Biguaçu – SC). Se o requerente for pessoa jurídica, as certidões criminais também deverão ser expedidas em nome do representante legal; se empresa constituída por outras pessoas jurídicas, tais certidões referir-se-ão aos representantes legais destas últimas;
  6. h) ações da Justiça Federal – Cíveis e Criminais – pelo período de 10 anos (da residência ou sede do incorporador e da situação do imóvel – trf4.jus.br). Se o requerente for pessoa jurídica, as certidões criminais também deverão ser expedidas em nome do representante legal; se empresa constituída por outras pessoas jurídicas, tais certidões referir-se-ão aos representantes legais destas últimas;
  7. i) ações da Justiça do Trabalho (da residência ou sede do incorporador e da situação do imóvel);

Observação: também deverá ser apresentada a Certidão Negativa de Processos Judiciais Eletrônicos (PJe) da Justiça do Trabalho – em todos os casos retirar a certidão no Cartório distribuidor da Cidade de São José/SC (TRT da 12ª Região – http://www.trt12.jus.br/portal/areas/pje/extranet/index.jsp) e da Cidade em que se localiza a sede da empresa proprietária do imóvel.

 

  1. k) Certidão Atualizada, Ônus reais e Ações Reipersecutórias (referente ao imóvel da incorporação – Registro de Imóveis da Comarca de Biguaçu – poderá ser solicitada no ato de protocolo).

 

**Se alguma das certidões citadas acima for POSITIVA, será feita uma observação no registro da incorporação mencionando as ações existentes em nome do(a) incorporador(a) e/ou proprietário(a).

  1. 06. Atestado de Idoneidade Financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no país há mais de cinco anos;
  2. 07. Memorial Descritivo (incluso nos quadros de áreas) das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, da Lei n° 4.591/64;
  3. Memorial de Incorporação, com descrição do imóvel da incorporação, todas as áreas das unidades e sua localização, e a descrição dos pavimentos, assinado pelos proprietários e pelo profissional habilitado.

Obs: Além dos requisitos do art. 32 da Lei federal no 4.591/64, o memorial de incorporação deverá conter:

I – identificação do incorporador;

II – especificação do título (memorial de incorporação);

III – denominação do edifício ou do conjunto de edificações;

IV – discriminação e identificação das unidades autônomas;

V – discriminação das áreas construídas das partes de propriedade exclusiva e das propriedades comuns;

VI – discriminação das frações ideais do solo vinculadas às unidades autônomas, cujas frações ideais serão expressas sob forma decimal ou ordinária.

  1. 09. Discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
  2. Declaração expressa na qual se fixe o prazo de carência dentro do qual é lícito ao incorporador desistir do empreendimento, se houver. Prazo máximo de 180 dias;
  3. 11. Declaração sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos, acompanhada de planta elucidativa das vagas;
  4. 12. Projeto Arquitetônico de Construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes, e assinado pelo profissional responsável juntamente com o proprietário (art. 32, d, da Lei 4.591/64 e quadros I, II, III, IV, V, VI, VII e VIII da ABNT – NBR 12.721);
  5. Alvará de Construção fornecido pela Prefeitura Municipal (art. 32, p, § 10, da Lei 4.591/64).

Observação: a área constante no Alvará de Construção deverá coincidir com a área constante nos demais documentos apresentados (quadro de áreas, projetos, memoriais, etc.)

  1. 14. ART ou RRT (referente aos projetos arquitetônicos e à elaboração dos quadros) com comprovante de pagamento.
  2. 15. Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída (NBR 12.721). Sempre será exigida a perfeita correspondência da descrição e da área do imóvel a ser incorporado com as que constarem da matrícula ou transcrição. Caso contrário, será necessária a retificação do imóvel, anteriormente ao registro da incorporação; e, Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento no Registro de Imóveis, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente assinadas pelo profissional responsável pela obra e pelo(a) incorporador(a) (QUADROS DA NBR 12.721);
  3. 16. Minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação, devidamente datada (necessário arquivá-la junto ao processo da incorporação) ou a Convenção de condomínio que regerá a edificação, datada e assinada pelos proprietários e/ou incorporador(a), juntando também requerimento no qual o(s) interessado(s) solicitam o seu devido registro concomitantemente ao registro da incorporação (nesse caso, é dispensado o registro posterior da convenção);
  4. 17. Se a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverá ser apresentada declaração sobre a parcela que será paga em dinheiro (se houver) e a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados (art. 39 da Lei 4.591/64);
  5. 18. Se o incorporador for o construtor, e não o proprietário do terreno, promitente comprador, cessionário deste ou promitente cessionário, apresentar certidão do instrumento público de mandato, com os requisitos do § 1º do art. 31 da Lei n. 4.591/64.
  6. Se a incorporação de condomínio for relativa a CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES, faz-se necessário, ainda, apresentar a autorização ambiental emitida pela FATMA ou pelo órgão municipal do meio-ambiente atuante no município, conforme o caso, para implantação do empreendimento.

OBSERVAÇÕES:

  1. A documentação referida, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.
  2. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito à adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra.
  3. A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.
  4. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 180 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo.
  5. Para a instituição do condomínio, após a emissão do “habite-se”, será necessário apresentar o licenciamento ambiental da obra ou apresentação de “Certidão de Conformidade Ambiental” ou de “Declaração de Atividade Não Constante” (arts. 14 e 15 da Resolução Consema 98/2017), a ser fornecido(a) pela FATMA ou pelo órgão municipal do meio-ambiente atuante no município.Fundamentos: a) art. 778 do Código de Normas da CGJ/SC; b) No exercício de suas atribuições constitucionais, o Estado de Santa Catarina estabeleceu, por meio de seu Código Ambiental (Lei n.º14.675/2009), que: “Art. 29. São passíveis de licenciamento ambiental pelo Órgão Estadual de Meio Ambiente as atividades consideradas, por meio de Resolução do CONSEMA, potencialmente causadoras de degradação ambiental.” O regulamento da Lei (Resolução Consema 98/2017), por sua vez, determina como atividade potencialmente causadora de degradação ambiental, dentre outras: “71.11.01 – Condomínios de casas ou edifícios localizados em municípios da Zona Costeira, assim definidos pela legislação específica, ou em municípios onde se observe pelo menos uma das seguintes condições: a) não possua Plano Diretor; b) não exista sistema de coleta e tratamento de esgoto na área objeto da atividade.

MODELO DE REQUERIMENTO DA INCORPORAÇÃO

 

ILMO. SR. OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS

COMARCA DE BIGUAÇU – SC

 

 

_________________________________, (qualificação do requerente, sendo que, se for pessoa física constar CPF, RG, estado civil, profissão tanto do requerente quanto do cônjuge, se for casado. Se for pessoa Jurídica, deverá constar CNPJ e a sede, constando o representante e o qualificando), na qualidade de ____________________________ (constar se é proprietário, construtora, incorporadora, etc.) do terreno com a área de __________, situado na _____________ (descrever onde está situado o imóvel), matriculado sob n°. __________, Livro n°. 02 do Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Biguaçu – SC, vem por meio deste, para os fins previstos no art. 32 da Lei n°. 4.591/64, requerer o registro da INCORPORAÇÃO do condomínio denominado “__________(descrever o nome do Edifício como consta no memorial de incorporação), bem como autorizar ao Oficial de Registro que proceda todos os atos necessários para conclusão do registro da incorporação.

 

Nesses termos, pede deferimento.

Biguaçu – SC, _____/_____/______.

 

____________________________________

(assinatura)

MODELO DE REQUERIMENTO DE REGISTRO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

 

ILMO. SR. OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS

COMARCA DE BIGUAÇU – SC

 

 

_________________________________, (qualificação do requerente, sendo que, se for pessoa física constar CPF, RG, estado civil, profissão tanto do requerente quanto do cônjuge, se for casado. Se for pessoa Jurídica, deverá constar CNPJ e a sede, constando o representante e o qualificando), na qualidade de ____________________________ (constar se é proprietário, construtora, incorporadora, etc.) do terreno com a área de __________, situado na _____________ (descrever onde esta situado o imóvel), matriculado sob n°. __________, Livro n°. 02 do Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Biguaçu – SC, vem por meio deste, para os fins previstos no art. 32 da Lei n°. 4.591/64 e art. 1.331 e seguintes do Código Civil Brasileiro, requerer o registro da CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO do futuro condomínio “__________” (descrever o nome do Edifício), bem como autorizar ao Oficial de Registro que proceda todos os atos necessários para conclusão do referido registro.

 

Nesses termos, pede deferimento.

Biguaçu – SC, _____/_____/______.

 

 

 

 

____________________________________

(assinatura)

 

Observações relativas ao reconhecimento de assinaturas no requerimento, se este for necessário à prática do ato: 1) Se o interessado pessoalmente apresentar documento de identificação e assinar o requerimento diretamente na serventia, não haverá necessidade de reconhecer a assinatura (art. 616, § 1° do CN-CGJ/SC). Não sendo o caso, o reconhecimento da assinatura será obrigatório; 2) Se o requerimento for apresentado por terceiro, deverá conter o reconhecimento da firma do respectivo subscritor, ainda que o terceiro/portador apresente a via original de documento do requerente (art. 616, § 3° do CN-CGJ/SC).


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