Parcelamento Desmembramento – art. 18 da Lei 6.766-79

De acordo com o disposto no art. 18 da Lei n° 6.766/79, “aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos.

 

 

 

  • Requerimento dos proprietários com qualificação completa (nome, nacionalidade, profissão, RG, CPF, endereço, estado civil – quando casados, ambos os cônjuges devem estar qualificados e ambos devem assinar, devendo constar o regime de casamento e o número do registro do pacto antenupcial, se for o caso) com firma reconhecida (dentro do prazo de 180 dias da aprovação);

 

Obs: Se pessoa jurídica requerente, apresentar certidão simplificada e atualizada (máximo de 90 dias) da JUCESC. Quando a certidão simplificada da Junta Comercial apontar mais de um sócio administrador, apresentar a última alteração contratual da empresa com prova de representação E declaração de que a alteração trazida é a última existente (temos modelo);

 

  • Aprovação Municipal Urbanística, dentro do prazo de validade de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação. Deverá constar na mesma, se o imóvel esta localizado em áreas de interesse especial, tais como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal; e, declarar se a gleba está ou não localizada em áreas litorâneas, numa faixa de dois mil metros a partir das terras de marinha;
  • Certidão atualizada do imóvel comprovando a propriedade, certidão negativa de ônus e certidão negativa de ações reais pessoais ou reipersecutórias (Registro de Imóveis);
  • Cadeia vintenária do imóvel (histórico do imóvel nos últimos 20 anos – Registro de Imóveis) – OBS: a 2ª Promotoria de Justiça da Comarca de Biguaçu (Ministério Público Estadual), responsável por analisar todos os pedidos de parcelamento de solo urbano da Comarca, exige a apresentação de histórico da cadeia vintenária acompanhado das certidões respectivas. Ou seja, além da apresentação das certidões, é necessário apresentar um histórico descritivo;
  • Aprovação da FATMA ou da FAMABI, para loteamentos em qualquer situação e para desmembramentos cujas áreas distem menos de 2.000 metros da Área de Marinha;
  • Anuência da SPU – quando for total ou parcialmente inserido em terreno de marinha;
  • ART do CREA ou RRT do CAU com comprovante de quitação;
  • Memorial Descritivo da situação atual (conforme matrícula) e proposta (conforme loteamento), indicando a relação dos lotes contendo quadra, número de lote, área, descrição das medidas laterais, frente e fundos e/ou coordenadas geográficas, indicação dos confrontantes (nome do extremante e lote se for o caso), ponto de referência (distancia da esquina ou edificação (nº) mais próxima), e lado par ou ímpar da rua, assinado pelo engenheiro responsável técnico.
  • Projeto devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal e demais repartições competentes, quando o caso exigir. No projeto deverá constar a situação atual (conforme matrícula) e situação proposta (área já desmembrada). Os projetos deverão ser assinados pelo engenheiro responsável técnico e pelo proprietário (ou seu representante legal). Para efeito de registro, a aprovação do empreendimento tem validade de 180 dias.

Observações importantes:

 

  1. Nos termos do Ofício Circular 90/2006 da CGJSC; Art. 8º, III da Lei Estadual 6063/82; Art, 4º, inciso III da Lei 6.766/79: Quando a área a ser loteada ou desmembrada fizer extrema com rodovias estaduais é obrigatório a reserva de uma faixa “non aedificandi” de 15,00 metros e ouvido (parecer) o DEINFRA representado junto à Procuradoria do Estado;
  2. Caso o imóvel possua área de preservação permanente indicada na planta, será necessário apresentar o Termo de Área de Preservação Permanente emitido pelo órgão ambiental competente (FATMA ou FAMABI), com a indicação da área considerada de preservação permanente, bem como suas características e confrontações, para fins de averbação na matrícula do imóvel a ser desmembrado;
  3. Caso o imóvel possua área de preservação permanente indicada na planta, com área e confrontações já delimitadas, necessária apenas a aprovação da planta pelo órgão ambiental competente (FATMA ou FAMABI), devendo, nesse caso, o interessado apresentar memorial descritivo da área de preservação permanente, para fins de averbação na matrícula;

 

 

  • Exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 e 26-A da Lei 6.766/79 (ver modelo disponível no site – Serviços, modelos diversos);
  • Pretendendo o empreendedor aplicar restrições urbanísticas no parcelamento do solo, deverá apresentá-las ao Município, que, por sua vez, deverá fazer a conferência das restrições, a fim de verificar se estas obrigações são mais restritivas do que consta o Plano Diretor, vinculando a sua validade por prazo determinado ou indeterminado, dependendo das características do empreendimento (art. 18, I, da Lei 17.492, de 2018, do Estado de Santa Catarina).
  • Apresentar as seguintes certidões negativas:

 

  1. Tributos Federais – Certidão conjunta negativa de tributos federais relativas ao proprietário/loteador (Sec. Receita Federal do Brasil) e CND do INSS (se pessoa física, apresentar a certidão ou declaração que não é empregador ou equiparado – Lei 8.212/91 – art. 15, parágrafo único e 47, I, b);
  2. Tributos Estaduais – Certidão negativa de tributos estadual relativa ao proprietário/loteador (Secretaria da Fazenda Estadual);
  3. Tributos Municipais – Certidão negativa de tributos municipal relativa ao proprietário/loteador, especificando o imóvel parcelado (Prefeitura Municipal);
  4. Certidão de Ações Cíveis em Geral, em nome do loteador e de todos aqueles que pelo período de 10 anos tenham sido proprietários do imóvel – (1) da Justiça Estadual da Comarca da localidade do imóvel (Fórum da Comarca de Biguaçu – SC) e na Comarca do domicílio do loteador/proprietário (Distribuidor do Fórum da localidade); e (2) da Justiça Federal da Circunscrição da localidade do imóvel (TRF da 4ª Região – trf4.jus.br) e na Circunscrição do domicílio do loteador/proprietários (TRF da localidade);
  5. Certidões de Execuções Criminais e/ou Antecedentes Criminais, em nome do loteador e de todos aqueles que pelo período de 10 anos tenham sido proprietários do imóvel – (1) da Justiça Estadual da Comarca da localidade do imóvel (Fórum da Comarca de Biguaçu/SC) e na Comarca do domicílio do loteador/proprietário (Distribuidor do Fórum da localidade); e (2) da Justiça Federal da Circunscrição da localidade do imóvel (TRF da 4ª Região – trf4.jus.br) e na Circunscrição do domicílio do loteador/proprietários (TRF da localidade). Se o requerente for pessoa jurídica, as certidões criminais também deverão ser expedidas em nome do representante legal; se empresa constituída por outras pessoas jurídicas, tais certidões referir-se-ão aos representantes legais destas últimas;
  6. Quando pessoa jurídica, Certidão Negativa da Justiça do Trabalho da localidade do imóvel (TRT da 12ª Região) e do domicílio do loteador/proprietário.

Observação: também deverá ser apresentada a Certidão Negativa de Processos Judiciais Eletrônicos (PJe) da Justiça do Trabalho – em todos os casos retirar a certidão no Cartório distribuidor da Cidade de São José/SC (TRT da 12ª Região – http://www.trt12.jus.br/portal/areas/pje/extranet/index.jsp) e da Cidade em que se localiza a sede da empresa proprietária do imóvel.

 

  1. Certidões Negativas dos Tabelionatos de Protestos de Títulos, em nome do loteador e de todos aqueles que pelo período de 10 anos tenham sido proprietários do imóvel (desta Comarca e da Comarca de domicílio dos proprietários);

 

** OBSERVAÇÃO IMPORTANTE: SE ALGUMA DAS CERTIDÕES ACIMA SOLICITADAS FOR POSITIVA: Deverá a parte trazer certidões narrativas das Ações Cíveis e/ou Criminais que existirem (solicitar no Fórum referente à Comarca respectiva) e demonstrar que as ações não prejudicarão os adquirentes do loteamento (art. 18, §2º, Lei 6.766/79).

 

  • Croquis de localização do imóvel parcelado em escala reduzida, para fins de publicação de editais, constando: medidas, área, extremantes, ponto de referência e indicação quanto ao norte magnético.
  • Publicação da planta em escala reduzida, por edital, durante 03 (três) dias consecutivos, em jornal de circulação local e diária, a ser providenciada após a aprovação do loteamento pelo Ministério Público Estadual.
  • Se o imóvel urbano a ser parcelado era, há menos de 5 (cinco) anos, considerado rural, será necessário apresentar a certidão negativa de débitos de imóvel rural – NIRF.

 

OBSERVAÇÕES IMPORTANTES:

 

  • Quando proprietário casado, deverão ser apresentadas as certidões referentes a ambos os cônjuges.
  • A existência de protesto, ações pessoais ou de ações penais (exceto se crime contra patrimônio ou administração pública) não impedirá o registro se o requerente comprovar que estes protestos ou ações não prejudicarão os adquirentes dos lotes. Se o Oficial, neste caso, julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará dúvida ao Juiz competente.
  • Quando forem descritas as confrontações de frente, fundos, lateral esquerda e lateral direita, identificar a orientação (norte, sul, leste e oeste) ou o método utilizado (de quem do imóvel olha para a via pública ou de quem da via pública olha para o imóvel).
  • Todos os documentos deverão ser apresentados no original ou em cópias autenticadas.
  • Se o proprietário for representado, anexar procuração pública com poderes específicos para o ato a ser realizado, ou seja, loteamento.
  • Enviar cópia do memorial descritivo e do projeto do empreendimento para o e-mail ribigua@ribigua.com.br ou anexar CD/DVD ao processo.

 

Observações relativas ao reconhecimento de assinaturas no requerimento, se este for necessário à prática do ato: 1) Se o interessado pessoalmente apresentar documento de identificação e assinar o requerimento diretamente na serventia, não haverá necessidade de reconhecer a assinatura (art. 616, § 1° do CN-CGJ/SC). Não sendo o caso, o reconhecimento da assinatura será obrigatório; 2) Se o requerimento for apresentado por terceiro, deverá conter o reconhecimento da firma do respectivo subscritor, ainda que o terceiro/portador apresente a via original de documento do requerente (art. 616, § 3° do CN-CGJ/SC).


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