Parcelamento Loteamento – art. 18 da Lei 6.766-79

A Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/79), em seu artigo 2º, § 1º define como loteamento: “Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”. Assim, no loteamento há necessidade de abertura de novas vias públicas de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. No loteamento o empreendedor deverá arquivar perante o Registro de Imóveis todos os documentos referidos no artigo 18 da Lei 6.766/79.

 

DOCUMENTOS EXIGIDOS PARA O REGISTRO DO LOTEAMENTO:

 

  • Requerimento dos proprietários com qualificação completa (nome, nacionalidade, profissão, RG, CPF, endereço, estado civil – quando casados, ambos os cônjuges devem estar qualificados e ambos devem assinar, devendo constar o regime de casamento e o número do registro do pacto antenupcial, se for o caso) com firma reconhecida (dentro do prazo de 180 dias da aprovação);
  • Se pessoa jurídica requerente, apresentar certidão simplificada e atualizada (máximo de 90 dias) da JUCESC. Quando a certidão simplificada da Junta Comercial apontar mais de um sócio administrador, apresentar a última alteração contratual da empresa com prova de representação E declaração de que a alteração trazida é a última existente;
  • Aprovação Municipal Urbanística, dentro do prazo de validade de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação. Deverá constar na mesma, se o imóvel esta localizado em áreas de interesse especial, tais como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal; e, declarar se a gleba está ou não localizada em áreas litorâneas, numa faixa de dois mil metros a partir das terras de marinha;
  • Cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;
  • Caso seja apresentado o Termo de Caução, deverá constar o valor individual dos lotes no próprio documento ou deverá o loteador firmar declaração na qual informe tais valores, acompanhada da certidão de avaliação de todo o terreno em que está situado o loteamento, expedida pela Prefeitura Municipal.
  • Certidão atualizada do imóvel comprovando a propriedade, certidão negativa de ônus e certidão negativa de ações reais pessoais ou reipersecutórias (Registro de Imóveis).
  • Cadeia Vintenária do imóvel (certidão da matrícula atual do imóvel e registros anteriores até o limite de 20 anos – Registro de Imóveis);
  • Aprovação da FATMA ou da FAMABI, para loteamentos em qualquer situação e para desmembramentos cujas áreas distem menos de 2.000 metros da Área de Marinha.
  • Anuência da SPU – quando total ou parcialmente for terreno de marinha;
  • ART do CREA ou RRT do CAU com comprovante de quitação;
  • Memorial Descritivo da situação atual (conforme matrícula) e proposta (conforme loteamento), indicando as respectivas áreas, medidas perimetrais, confrontações, se o terreno fica do lado par ou ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, assinado pelo responsável técnico. Deverá constar ainda: relação dos lotes contendo quadra, número de lote, área, descrição das medidas laterais, frente e fundos, indicação dos confrontantes (nome do extremante e lote se for o caso), ponto de referência (distancia da esquina ou edificação (nº) mais próxima), e lado par ou ímpar da rua.
  • Projeto devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal e demais repartições competentes, quando o caso exigir. No projeto deverá constar a situação atual (conforme matrícula) e situação proposta (área já loteada). Os projetos deverão ser assinados pelo engenheiro responsável técnico pela execução da obra e pelo proprietário (ou seu representante legal). Para efeito de registro, a aprovação do empreendimento tem validade de 180 dias.

 

Observações importantes:

 

  1. Nos termos do Ofício Circular 90/2006 da CGJSC; Art. 8º, III da Lei Estadual 6063/82; Art, 4º, inciso III da Lei 6.766/79: Quando a área a ser loteada ou desmembrada fizer extrema com rodovias estaduais é obrigatório a reserva de uma faixa “non aedificandi” de 15,00 metros e ouvido (parecer) o DEINFRA representado junto à Procuradoria do Estado;
  2. Caso o imóvel possua área de preservação permanente indicada na planta, será necessário apresentar o Termo de Área de Preservação Permanente emitido pelo órgão ambiental competente (FATMA ou FAMABI), com a indicação da área considerada de preservação permanente, bem como suas características e confrontações, para fins de averbação na matrícula do imóvel a ser desmembrado;
  3. Caso o imóvel possua área de preservação permanente indicada na planta, com área e confrontações já delimitadas, necessária apenas a aprovação da planta pelo órgão ambiental competente (FATMA ou FAMABI), devendo, nesse caso, o interessado apresentar memorial descritivo da área de preservação permanente, para fins de averbação na matrícula;

 

 

  • Exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 e 26-A da Lei 6.766/79 (ver modelo disponível no site – Serviços, modelos diversos);
  • Pretendendo o empreendedor aplicar restrições urbanísticas no parcelamento do solo, deverá apresentá-las ao Município, que, por sua vez, deverá fazer a conferência das restrições, a fim de verificar se estas obrigações são mais restritivas do que consta o Plano Diretor, vinculando a sua validade por prazo determinado ou indeterminado, dependendo das características do empreendimento (art. 18, I, da Lei 17.492, de 2018, do Estado de Santa Catarina).

 

  • Apresentar as seguintes certidões negativas:
  1. Tributos Federais – Certidão conjunta negativa de tributos federais relativas ao proprietário/loteador (Sec. Receita Federal do Brasil) e CND do INSS (se pessoa física, apresentar a certidão ou declaração que não é empregador ou equiparado – Lei 8.212/91 – art. 15, parágrafo único e 47, I, b);
  2. Tributos Estaduais – Certidão negativa de tributos estadual relativa ao proprietário/loteador (Secretaria da Fazenda Estadual);
  3. Tributos Municipais – Certidão negativa de tributos municipal relativa ao proprietário/loteador, especificando o imóvel parcelado (Prefeitura Municipal);
  4. Certidão de Ações Cíveis em Geral, em nome do loteador e de todos aqueles que pelo período de 10 anos tenham sido proprietários do imóvel – (1) da Justiça Estadual da Comarca da localidade do imóvel (Fórum da Comarca de Biguaçu – SC) e na Comarca do domicílio do loteador/proprietário (Distribuidor do Fórum da localidade); e (2) da Justiça Federal da Circunscrição da localidade do imóvel (TRF da 4ª Região – trf4.jus.br) e na Circunscrição do domicílio do loteador/proprietários (TRF da localidade);
  5. Certidões de Execuções Criminais e/ou Antecedentes Criminais, em nome do loteador e de todos aqueles que pelo período de 10 anos tenham sido proprietários do imóvel – (1) da Justiça Estadual da Comarca da localidade do imóvel (Fórum da Comarca de Biguaçu/SC) e na Comarca do domicílio do loteador/proprietário (Distribuidor do Fórum da localidade); e (2) da Justiça Federal da Circunscrição da localidade do imóvel (TRF da 4ª Região – trf4.jus.br) e na Circunscrição do domicílio do loteador/proprietários (TRF da localidade). Se o requerente for pessoa jurídica, as certidões criminais também deverão ser expedidas em nome do representante legal; se empresa constituída por outras pessoas jurídicas, tais certidões referir-se-ão aos representantes legais destas últimas;
  6. Quando pessoa jurídica, Certidão Negativa da Justiça do Trabalho da localidade do imóvel (TRT da 12ª Região) e do domicílio do loteador/proprietário.

Observação: também deverá ser apresentada a Certidão Negativa de Processos Judiciais Eletrônicos (PJe) da Justiça do Trabalho – em todos os casos retirar a certidão no Cartório distribuidor da Cidade de São José/SC (TRT da 12ª Região – http://www.trt12.jus.br/portal/areas/pje/extranet/index.jsp) e da Cidade em que se localiza a sede da empresa proprietária do imóvel.

 

  1. Certidões Negativas dos Tabelionatos de Protestos de Títulos, em nome do loteador e de todos aqueles que pelo período de 10 anos tenham sido proprietários do imóvel (desta Comarca e da Comarca de domicílio dos proprietários);

 

** OBSERVAÇÃO IMPORTANTE: SE ALGUMA DAS CERTIDÕES ACIMA SOLICITADAS FOR POSITIVA: Deverá a parte trazer certidões narrativas das Ações Cíveis e/ou Criminais que existirem (solicitar no Fórum referente à Comarca respectiva) e demonstrar que as ações não prejudicarão os adquirentes do loteamento (art. 18, §2º, Lei 6.766/79).

 

 

  • Croquis de localização do imóvel parcelado em escala reduzida para fins de publicação de editais, constando: medidas, área, extremantes, ponto de referência e indicação quanto ao norte magnético.
  • Publicação da planta em escala reduzida, por edital, durante 03 (três) dias consecutivos, em jornal de circulação local e diária, a ser providenciada após a aprovação do loteamento pelo Ministério Público Estadual.
  • Se o imóvel urbano a ser parcelado era, há menos de 5 (cinco) anos, considerado rural, será necessário apresentar a certidão negativa de débitos de imóvel rural – NIRF.

 

 

 

OBSERVAÇÕES IMPORTANTES:

 

  • Quando proprietário casado, deverão ser apresentadas as certidões referentes a ambos os cônjuges.
  • A existência de protesto, ações pessoais ou de ações penais (exceto se crime contra patrimônio ou administração pública) não impedirá o registro se o requerente comprovar que estes protestos ou ações não prejudicarão os adquirentes dos lotes. Se o Oficial, neste caso, julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará dúvida ao Juiz competente.
  • Quando forem descritas as confrontações de frente, fundos, lateral esquerda e lateral direita, identificar a orientação (norte, sul, leste e oeste) ou o método utilizado (de quem do imóvel olha para a via pública ou de quem da via pública olha para o imóvel).
  • Todos os documentos deverão ser apresentados no original ou em cópias autenticadas.
  • Se o proprietário for representado, anexar procuração pública com poderes específicos para o ato a ser realizado, ou seja, loteamento.
  • Enviar cópia do memorial descritivo e do projeto do empreendimento para o e-mail ribigua@ribigua.com.br ou anexar CD/DVD ao processo.

 

Observações relativas ao reconhecimento de assinaturas no requerimento, se este for necessário à prática do ato: 1) Se o interessado pessoalmente apresentar documento de identificação e assinar o requerimento diretamente na serventia, não haverá necessidade de reconhecer a assinatura (art. 616, § 1° do CN-CGJ/SC). Não sendo o caso, o reconhecimento da assinatura será obrigatório; 2) Se o requerimento for apresentado por terceiro, deverá conter o reconhecimento da firma do respectivo subscritor, ainda que o terceiro/portador apresente a via original de documento do requerente (art. 616, § 3° do CN-CGJ/SC).


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